Peut-on louer sa résidence principale en courte durée ? La règle des 90 et 120 jours expliquée

C'est LA question que se posent tous les propriétaires avant de mettre leur logement sur Airbnb : combien de jours ai-je le droit de louer ? La réponse dépend de votre commune, du statut de votre logement... et de votre situation personnelle. On fait le point.

En France, vous pouvez louer votre résidence principale en meublé de tourisme jusqu'à 120 jours par année civile. Au-delà, la location est en principe interdite — sauf exceptions que nous verrons plus bas.

Pourquoi cette limite ? Parce qu'un logement loué plus de 4 mois par an aux touristes n'est plus vraiment une résidence principale : la loi veut éviter que des logements d'habitation se transforment de fait en meublés touristiques permanents.

La nouveauté : les communes peuvent descendre à 90 jours

Depuis la loi Le Meur de novembre 2024, chaque commune peut abaisser ce plafond à 90 jours par simple délibération municipale. Paris l'a fait dès le 1er janvier 2025, suivie par d'autres grandes villes. En Île-de-France, la situation varie d'une commune à l'autre et évolue régulièrement : avant tout projet, vérifiez la règle applicable auprès de votre mairie.

Le contrôle s'est aussi durci : les plateformes transmettent automatiquement le décompte des nuitées aux communes, et le dépassement peut coûter jusqu'à 15 000 € d'amende. Autant dire que "passer sous les radars" n'est plus une stratégie.

Résidence principale ou secondaire : tout change

Le plafond de jours ne concerne que la résidence principale — le logement que vous occupez au moins 8 mois par an.

Résidence principale : location libre dans la limite des 90 ou 120 jours, après enregistrement.

Résidence secondaire : pas de plafond de jours au niveau national, mais à Paris et dans de nombreuses communes tendues, il faut une autorisation de changement d'usage, souvent soumise à compensation — une démarche lourde et coûteuse.

C'est un point crucial pour les personnes qui partent longtemps à l'étranger : au-delà de 4 mois d'absence dans l'année, le statut de résidence principale peut être remis en question. La frontière entre les deux régimes n'est pas toujours évidente — d'où l'intérêt de structurer son projet avant le départ.

Les motifs de dépassement : l'exception qui intéresse les expatriés

La loi prévoit qu'on peut dépasser le plafond de 90 ou 120 jours pour trois motifs légitimes :

Obligation professionnelle — une mission ou mutation qui vous éloigne de votre logement ;

Raison de santé ;

Cas de force majeure.

Si vous partez en mission professionnelle à l'étranger, vous entrez potentiellement dans le premier cas : vous pouvez alors louer votre résidence principale au-delà du plafond pendant votre absence. Attention, ce n'est pas automatique — il faut pouvoir justifier le motif (contrat de travail, ordre de mission...) en cas de contrôle. Faites-vous accompagner pour sécuriser le montage.

L'enregistrement : obligatoire partout

Quelle que soit votre commune, toute location meublée de tourisme doit être déclarée et disposer d'un numéro d'enregistrement affiché sur l'annonce. Depuis mai 2026, la déclaration passe par une plateforme nationale unique. Le défaut d'enregistrement expose à 10 000 € d'amende — et les plateformes bloquent de toute façon les annonces sans numéro dans les communes qui l'exigent.

Ce qu'il faut retenir

120 jours par an au niveau national pour une résidence principale, 90 jours à Paris et dans les communes qui ont voté l'abaissement.

Vérifiez systématiquement la règle de votre commune : elle peut changer d'une année sur l'autre.

Une absence longue peut faire basculer votre logement en résidence secondaire — anticipez.

Les motifs de dépassement (notamment professionnels) permettent d'aller au-delà du plafond, sous conditions.

L'enregistrement est obligatoire dans tous les cas.

Un doute sur votre situation ? Nous accompagnons les propriétaires d'Île-de-France dans la mise en location de leur logement, dans le strict respect de la réglementation. Obtenir une estimation

Les informations réglementaires de cet article sont données à titre indicatif et peuvent évoluer. Chaque situation est particulière : n'hésitez pas à nous contacter pour en discuter.